Kustannukset ovat yksi siviilioikeudellisen kaupan kohteen avainominaisuuksista. Mitkä ovat sen oireet? Kuinka arvot luokitellaan? Mihin tarkoitukseen liiketoiminnassa tai kiinteistöalalla lasketaan asianmukaiset indikaattorit ja millä menetelmillä?
Mikä on hinta ja arvostus
Ennen kuin tutkimme arvotyyppejä ja sen luokitteluperusteita, selvitämme, mitä se edustaa. On olemassa monia kriteerejä, joiden perusteella hän voi antaa yksiselitteisen kuvauksen maailman ja Venäjän taloustieteilijöiden keskuudessa. Suosituimpia ovat: kustannukset ovat rahasummat, jotka asetetaan kaupan ehtona siviilioikeudellisten suhteiden subjektien välisessä vuorovaikutusprosessissa arvioidun omistusoikeuksien tai muiden esineen käyttömekanismien siirron ajankohtana. "Arvonmäärityksen" käsite puolestaan liittyy mekanismiin kyseisen määrän määrittämiseksi.
Arvioinnin näkökohdat
Arviointikohteina voivat olla kiinteistöt, palvelut, kuljetus, taloustavarat, immateriaalioikeudet - kaikki, mitä siviilioikeudessa säädetään mahdollisena subjektina yksityisten ja oikeushenkilöiden välisissä liiketoimissa. Raha-arvon määrittämiseen liittyvä menettely, jonka siirto oikeussuhteiden kohteelta toiselle on omistusoikeuden siirron perusta, suoritetaan molempien osapuolten tunnustamilla menetelmillä. Niitä voivat tarjota myös kolmannet osapuolet, mutta sopimuksesta kaupan tärkeimpien osapuolten kanssa.
Nämä tai muut tavaroiden, omaisuuden tai palvelujen arvot voidaan määrittää oikeussuhteen luonteesta riippuen osapuolten pyynnöstä tai lain nojalla. Joten esimerkiksi kiinteistökaupoissa arvioijien palvelujen käyttö on monissa tapauksissa pakollista kiinteistöoikeuksien rekisteröinnissä.
Arviointimenetelmät
Arviointi, samoin kuin esimerkiksi arvotyypin määrittäminen, voidaan suorittaa eri lähestymistapojen puitteissa. Venäjän liiketoimintakäytännössä on kolme pääasiallista: kannattava, vertaileva ja kallis. Tarkastellaan heidän olemustaan.
Tulomalliin sisältyy menetelmien käyttö, jotka perustuvat arvioitujen tulojen laskemiseen uuden omistajan mahdollisesta arvostusobjektin käytöstä - esimerkiksi vuokra. Vertailevaan malliin sisältyy joidenkin esineiden omaisuuserien tyyppejä kuvaavien lukujen tutkiminen, toisten indikaattoreiden ollessa perusominaisuuksien kannalta hyvin samanlaisia. Esimerkiksi arvioija, joka määrittää asunnolle sopivan rahaindikaattorin, tutkii pääsääntöisesti olemassa olevia tarjouksia kiinteistömarkkinoilla. Kustannusmallin puitteissa lasketaan mahdolliset kustannukset, jotka ovat välttämättömiä esineen pitämiseksi kunnossa toimintakunnossa. Jos henkilö esimerkiksi ostaa traktorin, hänen palkkaamansa arviointiasiantuntijan olisi tämän tyyppisten kuljetuskustannuksia määrittäessään otettava huomioon laitteiden korjauskustannukset.
Kustannustulos
Heti kun kiinteistöarvon tyypit on analysoitu ja vastaava arvio annettu, sen tulosta voidaan käyttää ohjeena kaupan lopullisen hinnan määrittämisessä. Tai muihin tarkoituksiin - esimerkiksi kun tehdään vakuutussopimus, myönnetään lainaa, myydään osake jne. Tarkastellaan, minkä tyyppiset arvot erotetaan venäläisten asiantuntijoiden arvioidessa erilaisia kohteita. Ja miten asiaankuuluvaa tietoa voidaan käyttää käytännössä.
Kustannusluokittelu
Millaiset tämän tai sen arviointikohteen arvot ovat nykyajan asiantuntijoiden erottamia? Luokitteluperusteita on paljon. Harkitse yhtä venäläisten taloustieteilijöiden keskuudessa yleistä mallia.
Se sisältää erityisesti markkina-arvon. Tämä on hinta, jonka arvo on kiinteä esineen arvostushetkellä edellyttäen, että sen on tarkoitus myydä kilpailukykyisessä segmentissä. Toisin sanoen, oikean arvon määrittämisen edellytykset ovat julkisen tiedon saatavuus tavaroiden hinnoitteluprosesseista, hintaa vaikuttavien merkittävien ulkoisten (sääntely) tekijöiden puuttuminen.
Tarkasteltavassa mallissa on sijoitusarvo. Sen indikaattorit tunnistetaan antamaan tietoa henkilöille, jotka ovat kiinnostuneita sijoittamaan tiettyyn esineeseen. Joissain tapauksissa sijoitusarvo voi olla sama kuin markkina-arvo. Mutta näin ei aina ole. Joskus samanaikaisesti sijoituksen kanssa lasketaan myös esineen jäännösarvo. Sen arvo ilmaisee mahdollisen tulon määrän tapahtuman kohteen jälleenmyynnin yhteydessä.
Katastriarvo on olemassa. Sen perustamisen tarkoituksena on tallentaa esine tietyssä osavaltion tai teollisuusrekisterissä tietojen myöhempää käyttöä varten asiaa koskevissa lausunnoissa. Pääsääntöisesti tässä tapauksessa puhutaan verojen laskemisesta. Maarekisterin arvo on yleensä markkinoita alempi, jos puhutaan kiinteistöistä, tai suunnilleen yhtä suuri kuin se.
On myös sellainen asia kuin vakuutusarvo. Siihen sisältyy vakuutussopimuksen mukaisten maksujen laskeminen. Joissakin tapauksissa myös kohteen korvaamiskustannukset lasketaan samanaikaisesti sen kanssa. Näin tapahtuu esimerkiksi, jos vastaava sopimus vakuutusyhtiön kanssa ei tarkoita rahallista korvausta, vaan esineen palauttamista alkuperäiseen toimintatilaansa vaurioiden tai vikojen yhteydessä.
Siksi tutkimme neljää arvotyyppiä, jotka ovat yleisimpiä Venäjän talouskoulussa, sekä useita niitä täydentäviä arvoja. Tämä luettelo ei tietenkään ole tyhjentävä. On olemassa yksityisiä markkina-arvotyyppejä, samoin kuin sijoitus- tai kiinteistörekisteriä, jotka koskevat sellaisten kohteiden ominaisuuksia, joilla on valinnaisesti oikeusasema. Nyt siirrymme tutkimaan niiden kohteiden olemusta, joille vastaava parametri lasketaan käytännön merkityksen kannalta.
Liiketoiminnan arvostus
Tietysti on paljon erityyppisiä esineitä, joiden suhteen arvo määritetään. Venäjän yrityskäytännössä yleisimpiä ovat liiketoiminta ja kiinteistöt. Ensimmäisessä tapauksessa arvioidaan yritysten varat, hallinnointiperiaatteet ja voittoa tuottava toiminta kokonaisuutena. Ennen yrityksen arvotyyppien tutkimista on hyödyllistä määritellä tavoitteet, jotka kohtaavat vastaavan arvioinnin kohteen.
Miksi määrittää yrityksen kustannusparametrit? Ensimmäinen vaihtoehto on mahdollisuus myydä yritys. Yrityksen omistaja voi päättää tehdä toisen asian, mutta ennen on hyödyllistä siirtää virta toisen omistajan käsiin. Liiketoiminnan arviointi voidaan tehdä myös parantamaan yrityksen johtamisen laatua, tunnistamaan mahdolliset puutteet johtamisjärjestelmässä. Toinen vaihtoehto on houkutella sijoittajien huomio, jos käyttöpääomaa ei ole riittävästi tai yritys on asettanut tehtävän markkinoiden laajentamiseksi, minkä seurauksena tarvitaan lisävaroja. Yritysten arvonmääritys voidaan suorittaa lainaa haettaessa - se on pääsääntöisesti opas päätöksentekoon pankin myöntämästä lainasta.
Liiketoiminnan arvostusarvot
Millaista arvoa yritysten arvonmääritys sisältää? Mitä periaatteita täällä käytetään yleisimmin? Tärkeimmät arvot, joita liiketoiminnan arvostukseen voidaan soveltaa, ovat markkinat ja sijoitukset. Joidenkin asiantuntijoiden mukaan yrityksen ostamismahdollisuutta harkittaessa on kumppanin suositeltavaa keskittyä toiseen suuntaan asiaankuuluvien näkymien analysoinnissa. Koska yrityksen tyypillinen ”markkinahinta” on indikaattori, joka ei aina puhu selvästi yrityksen kehityspotentiaalista. Mutta jos puhumme sen tunnistamisesta tarkalleen, tarvittavien lukujen laskemisen pääperiaatteet voivat perustua:
- vertaamalla käytettävissä olevia indikaattoreita muille markkinatoimijoille ominaisiin indikaattoreihin;
- liiketoiminnan kilpailuetujen tutkiminen
- arviointia suorittavien asiantuntijoiden subjektiivisesta näkemyksestä;
- ulkoisten tekijöiden vaikutuksen tutkimus.
Jos puhumme yrityksen sijoitusarvon määrittämisestä, voidaan soveltaa samoja periaatteita, mutta niiden lisäksi on sallittua käyttää myös monia muita:
- liiketoimintaan osallistuvien yksiköiden käyttäytymisen mallintaminen (tekijöiden vaikutus);
- kannattavuuden laskeminen (markkina-arvon nousu ajan myötä).
Erityiset arvoindikaattorit voivat tyydyttää yrityksen potentiaalisen ostajan tai sijoittajan riippuen siitä, mikä on arvioitu sijoitusten määrä liiketoimintaan ja mitkä ovat heidän sijoitetun pääoman tuotonäkymät. Monissa tapauksissa sijoitus voi olla luoton alkuperää. Mahdollisen voiton arvon ei pitäisi paitsi olla eroa nollasta, vaan myös varmistaa korkojen maksaminen pankille. Lisäohjeita sijoittajien päätöksentekoon, lukuun ottamatta indikaattoreita, jotka heijastavat yrityksen markkina- ja sijoitusarvoa, voivat sisältää:
- liiketoiminnan arvioitu kestävyys (kyky tuottaa tuloja pitkään)
- takaisinmaksuaikojen korrelaatio kilpailevien yritysten kanssa (ehkä sijoittajalle on kannattavampaa sijoittaa toiseen yritykseen ja ostajalle ostaa se);
- luottamuksen taso kumppaneiden välillä.
Nämä perusteet voivat olla hyvin subjektiivisia. Siksi liiketoiminnan käytännössä liiketoiminnan markkina- ja sijoitusarvo ovat tärkeitä parametreja, mutta eivät aina tärkeimpiä.
Toinen mahdollinen tekijä on investointityön tai mahdollisen oston arvioimiseen liittyvien töiden kustannukset. Jos yrityksen tutkimukseen voi liittyä merkittäviä investointeja, jotka eivät tarkoita todellista voittoa (esimerkiksi ottamalla yhteyttä ulkoisiin asiantuntijoihin, tilintarkastajiin ja analyytikoihin), on todennäköistä, että sijoittaja tai liiketoiminnan potentiaalinen ostaja haluaisi olla tekemättä tiettyä yritystä.
Kiinteistön arvostus
On hyödyllistä tutkia, minkä tyyppiset kiinteistöarvot ovat, sekä mitä lähestymistapoja toteutetaan sen arvioimiseksi. Mutta aiemmin - kuten liiketoiminnan tapauksessa - määrittelemme tavoitteet, joita vastaavan tyyppisissä siviilitapahtumissa osallistujat pyrkivät. Tarve tutkia kiinteistöarvon tyyppejä ja kääntyä arvioijan palvelukseen seuraavissa päätapauksissa:
- tapahtuu asunnon, toimiston, muun rakennuksen tai tilojen myyntitapahtuma;
- yhtiön arvostettu omaisuus
- veropohjan koko määritetään kiinteistöveron perusteella.
Tietenkin käytännössä kiinteistöjen arvostukselle voi olla enemmän syitä. Esimerkiksi joissakin tapauksissa on tarpeen määrittää arvioitujen kustannusten tyypit perusmenettelyjen lisäksi. Tai - valinnaisena vaihtoehtona - arvioida kiinteistöjä sen siirtämiseksi valtion tarpeisiin.
Kiinteistön arvostusarvot
Huomasimme edellä, että pääasialliset yritysarvon tyypit ovat markkinat ja sijoitukset. Kiinteistöjen osalta samat parametrit voidaan tutkia, mutta yleensä niitä on myös useita. Nimittäin esineen katastrofi- ja vakuutusarvo. Joissakin tapauksissa myös selvitys määritetään. Olemme jo pohtineet edellä määriteltyjä markkina- ja sijoitusarvon määrittämisen piirteitä. Kiinteistöjen osalta yleiset periaatteet ja menetelmät ovat muodoltaan yleensä samanlaisia kuin liiketoiminnan arvioinnissa käytetyt. Ne ovat mukana vain, kun ne ovat paremmin sopeutuneita vastaavien markkinoiden erityispiirteisiin: ”kilpailu” korvataan ”kunnolla” (korjaus, viimeistelyaineiden ja niiden laadun taso jne.), ”Kannattavuudella” - odotetulla ”hinnannousulla”.
Tarkastellaan nyt sitä, miten katastrofi-, vakuutus- ja selvitystilan arvojen laskeminen suoritetaan. Kaikilla heillä on joitain yksityiskohtia. Jokaiselle luettelossa määritetyn arvon tyypille on tunnusomaista arvostusmenetelmien piirteet. Harkitse heitä.
Kiinteistön katastrofiarvon suhteen arvioija ottaa perustana metodologiat, jotka heijastuvat asiaankuuluvissa lainsäädännöllisissä lähteissä, valtiovarainministeriön ja muiden osaston suosituksissa, jotka vastaavat asumisen kannalta merkityksellisten tietojen käytännön käytöstä. Joissakin tapauksissa objektin markkina-arvon määrittämiseen liittyviä erityisiä perusteita voidaan myös käyttää. Erilaisia teknisiä asiakirjoja voidaan tutkia.
Jos tehtävänä on määrittää kiinteistöjen vakuutettu arvo, niin tässä tapauksessa arvioija ohjaa pääsääntöisesti markkinomenetelmiä, mutta sitä mukautetaan osto- ja myyntitapahtuman todellisen sisällön mukaan. Esimerkiksi, jos henkilö ostaa asunnon asuntolainalla, vain lainasumma voidaan sisällyttää vakuutusarvoon. Ja tässä tapauksessa sopiva perusta vakuutuksenantajien kanssa tehdyn sopimuksen mukaisen määrän laskemiselle voi olla alhaisempi kuin jos asunnon markkina-arvo otetaan puhtaassa muodossa.
Asuntolaina on esimerkki markkinasegmentistä, jossa esineen jäännösarvolla voi olla käytännössä merkitystä siviilioikeudellisissa liiketoimissa. Jos esimerkiksi henkilö tai organisaatio ei pysty täyttämään lainan maksamisen ehtoja, pankki todennäköisesti päättää myydä pantatun kiinteistön. Rahoituslaitos haluaa todennäköisesti jo ennen lainakaupan allekirjoittamista analysoida hankkeen selvitystilaan liittyviä näkökohtia.
Panemme kuitenkin merkille, että jotkut asiantuntijat katsovat olevan laitonta käyttää termiä "jäännösarvo" kiinteistökauppoihin suhteessa pankkien kanssa. Tosiasia, että asuntolainasopimus ei ole oletuksena tarkoita asunnon pakollista siirtämistä pankin omistukseen - se on vain lainan turvatoimi. Selvitysarvo tarkoittaa puhtaassa muodossa sen hinnan laskemista, jolla esineen (esimerkiksi yrityksen) omistaja voi myydä omaisuutensa (esimerkiksi yrityksen konkurssin vuoksi). Siksi kyseessä olevaa termiä kiinteistöihin liittyen on käytettävä varoen.
