Jotta ihmiset voivat elää puhtaissa ja remontoiduissa taloissa, nauttia talon kävelystä, sinun on ylläpidettävä koko apulaitteiden toimintaa, järjestettävä yhteisen omaisuuden oikea käyttö, huolehdittava asukkaiden mukavuuksista ja pihan maisemoinnista. Kenen pitäisi tehdä tämä? On selvää, että kerrostalon (MKD) asukkaiden on tehtävä tärkeitä töitä organisoidakseen sellainen elin, joka on heidän etujensa mukaista huolehtia hyvissä ajoin yhteisestä omaisuudesta ja ylläpitää talossa siisteyttä ja järjestystä. Koko kodinhoitotöitä kutsutaan MKD-toimistoksi.
Kuinka tarkalleen MKD-hallinta voidaan toteuttaa?
Monet ovat kuulleet siitä, mitä MCD: n hallintomenetelmiä tällä hetkellä on. Mutta yksityiskohtien ymmärtämiseksi usein aika ei riitä, vaikka tämä tieto on erittäin hyödyllinen.
RF LC: ssä MKD: n hallintamenetelmät on esitetty erittäin helposti ymmärrettäviksi (161 artiklan 2 osa). Kaikkia niitä ei kuitenkaan voida soveltaa mihinkään kotiin. Jos MKD: ssä on vähemmän kuin kolmekymmentä asuntoa, asumislainsäädäntö tarjoaa suoran hallinnon tapana MKD: n hallinnointiin. Tällöin asuntojen omistajat tekevät sopimuksia toimittajien, korjaajien, siivoojien ja muiden työntekijöiden kanssa. He vastaavat tarkastuslaitoksille ja maksavat sakkoja paloturvallisuuden, onnettomuuksien ja ennenaikaisen jätteiden keräyksen ongelmien havaitsemiseksi. Johtamisen hoitaa pääsääntöisesti vuokralaisten aloiteryhmä tai valittu edustaja ilmaiseksi. Mutta MKD: n ylläpitoon ja käyttöön liittyvien toimintojen toteuttaminen on iso työ, siksi suora johtaminen tapaksi hallita MKD: tä on kohtuullinen asentaa pieniin taloihin. Jokaisella asukkaalla on oma visio kuvansa ihanteellisesta talosta ja sisäänkäynnistä, joten asukkaiden määrä vaikuttaa suoraan kykyyn päästä kompromissiin ja vaikuttaa konfliktien ja väärinkäsitysten todennäköisyyteen.
Toinen asuntolaissa ilmoitettu MKD: n hallintavaihtoehto on tietyntyyppisten oikeushenkilöiden hallinta. Erityisesti tällainen henkilö voi olla asunnonomistajien (HOA), asunto-osuuskunnan (LCD) tai muun erikoistuneen kuluttajaosuuskunnan (PC) kumppanuus. Tällä hallintomenetelmällä asunnonomistajat valtuuttavat oikeushenkilön allekirjoittamaan sopimuksia meneillään olevista korjauksista ja kaikista talon käytön näkökohdista sekä vesi-, sanitaatio-, lämmitys- ja muista palveluista.
Kolmas vaihtoehto sisältää sopimuksen tekemisen hallintoorganisaation kanssa, joka suorittaa MKD: lle kaikki palvelut ja vastaa samalla Venäjän lainsäädännön vaatimusten mahdollisista rikkomuksista tarkastusviranomaisille.
Kuka valitsee MCD: n ohjausmenetelmän?
Asuntojen omistajat eivät voi vain omistaa neliömetriään, vaan heidän on myös pidettävä yhteinen omaisuus hyvässä kunnossa. Siksi Venäjän federaation nestekidenäyttö sisältää asunnonomistajille annettavan direktiivin, jolla määritetään, kuinka heidän kotiaan hoidetaan. Ennen kuin valitset MCD-hallintatavan, asunnonomistajien tulee tutkia yksityiskohtaisesti yksityiskohtansa, mikä niistä sopii parhaiten taloon ottaen huomioon sen ikä, kunto ja muut ominaisuudet, sekä korreloida omistajien halukkuuden kanssa hallita omaa taloaan ja maksaa kiinteistölaskut ajoissa.
Lopullinen valinta tehdään omistajien yhtiökokouksessa, joka voidaan pitää henkilökohtaisesti tai järjestää ilman kaikkien asukkaiden henkilökohtaista läsnäoloa. Jotta kokouksen päätös olisi pätevä, asukkaiden on äänestettävä siitä, sillä yhdessä on vähintään 50 prosenttia äänistä. Jokaisen MKD: n vuokralaisen on ehdottomasti hyväksyttävä tapa, jolla yhtiökokous valitsee tavan hallita MKD: tä, vaikka kokous mahdolli- sesti puuttuisi. Kun kokous pidetään poissa ollessa, osallistumisen katsotaan olevan omistajan oikea-aikainen siirtäminen päätöksestä kirjallisesti. Tällaisen asunnonomistajien kokouksen tulos kirjataan MCD-hallintamenetelmän valintaa koskevassa pöytäkirjassa, joka lähetetään sisäänkäynteihin siten, että jokainen asunnonomistaja tuntee sen. Kokouksen järjestäjä tekee julkisen tarjouksen kymmenen päivän kuluessa päätöksen tekemisestä. Samalla tavoin toteutetaan mahdollisuus muuttaa MKD: n hallintotapaa järjestämällä yhtiökokous.
Kaikki yllä oleva koskee taloja, jotka ovat jo asuttuja. Mutta tilanne on erilainen vastikään rakennettujen talojen kanssa. Usein käy niin, että uudessa rakennuksessa kaikilla vuokralaisilla ei ole omistusoikeutta, esimerkiksi he ovat pitkäaikaisesti kärsiviä osakkeenomistajia. Koska tällaisilla kansalaisilla ei asuntolainsäädännön mukaan ole äänioikeutta talonhoitomuodon määrittämisessä, on mahdotonta valita tapaa hallita tätä taloa.
Mitä tapahtuu, jos MCD: n ohjausmenetelmää ei ole valittu?
Asumiskoodi rajoittaa ajanjaksoa, jolloin omistajilla on mahdollisuus pohtia ja organisoida HOA: n luomisprosessia tai hallinto-organisaation valitsemista.
Jos asukkaat eivät aloittaneet itsensä valitsemismenetelmän valinnasta tai eivät pystyneet tekemään sitä objektiivisista syistä, samoin kuin tilanteessa, jossa päätöstä MKD: n hallintomenetelmän valinnasta ei ole vielä toteutettu, kunta suorittaa tarvittavat menettelyt kilpailun järjestämiseksi hallintoorganisaation määrittämiseksi. Tässä ei millään vuokralaisella ole oikeutta kieltäytyä, ja jokaisella omistajalla on velvollisuus noudattaa valitun johtavan organisaation kanssa tehdyn hallintasopimuksen määräyksiä riippumatta siitä, sopiiko tämä sopimus hänelle vai ei. Mutta aina on menettelytapa, jolla voidaan korjata nykytila ja pitää yhtiökokous ennen sopimuksen voimassaoloajan päättymistä, jossa voidaan keskustella MKD: n tai hallintoorganisaation hallintomenetelmän muuttamisesta.
Mitä sisältää MKD: n tilojen ylläpito?
Kaikki ”MKD: n tilojen ylläpidon” käsitteeseen liittyvät palvelut ja työt määräytyvät asuntolainsäädännöllä. Tämä konsepti sisältää laajan valikoiman palveluita veden, sähkön, kaasun, lämpöenergian toimituksen järjestämiseksi, talossa asuvien kansalaisten rekisteröintiin, kirjanpitopalveluihin, tekniseen käyttöön ja saniteettihuoltoon.
Tekniseen käyttöön puolestaan sisältyy rakennuksen teknisten järjestelmien ylläpito ja korjaustyöt. Saniteettien kunnossapito sisältää kaiken sarjan siisteyden ja järjestyksen ylläpitämiseksi talossa ja sen viereisellä alueella, esimerkiksi puhdistus, desinfiointi, derativaatio, desinfiointi.
Mitä HOA tekee?
Sellainen tapa hoitaa MCD: tä kuin HOA, näyttää siltä, että jotkut vuokralaiset haluaisivat pystyvänsä hallitsemaan varojen käyttöä kotisi huoltoon. HOA-johtajuus ei johdu tyhjästä, vaan luodaan aina aktiivisimmista ja kiinnostuneimmista asukkaista. Ja vaikka tällaisilla aloitteellisilla kansalaisilla ei ole aina täydellistä juridista tietoa ja tietoa julkisten palvelujen alalla, tärkeä tekijä onnistuneessa työssä on halu tehdä kodistaan parempaa. HOA-lautakunnan on suoritettava sopimustyöt siivoamiseen, jätteiden poistoon, työvälineiden ylläpitoon ja muihin talon ja viereisen alueen kunnossapidon näkökohtiin. Järjestyksen ylläpitäminen ja terveys- ja paloturvallisuusstandardien noudattaminen on myös tärkeä HOA-toiminto. Johdon taloudellinen puoli edellyttää, että HOAssa on kirjanpitäjä, jotta voidaan seurata varoja, jotka vuokralaiset siirtävät apuvälineiden maksamiseen, sekä talon tarpeisiin käytettäviä varoja. Lisätuottoja HOA voidaan saada vuokraamalla mikä tahansa osa yhteisestä omaisuudesta.
Jos omistaja päättää, haluaako hän liittyä HOA: n jäseneksi vai ei, HOA: lla ei puolestaan ole oikeutta kieltäytyä pääsemästä sen joukkoon, vaikka yhtäkkiä muut HOA: n jäsenet vastustavat sitä. Haluttomuus liittyä HOA: n jäseneksi liittyy toisinaan tarpeeseen maksaa lisäpalvelut - turvallisuus parkkipaikalla ja kuistilla, kukkapenkit pihalla, videokamerat kerroksissa. Todellakin, HOA: n jäsenille maksu on pakollista, jos HOA: n hallitus on tehnyt tällaisen päätöksen. Tuotos tässä tilanteessa voi olla henkilökohtainen sopimus HOA: n kanssa, jossa kaikki maksut hyväksytään etukäteen.
Kuinka rahastoyhtiö toimii?
Omistajien ja erikoistuneen rahastoyhtiön välisen sopimuksen tekemisen odotetaan tarjoavan kotona teknisiä ja saniteettipalveluita sekä korkean tason korjaustöitä, koska rahastoyhtiössä työskentelevät ammattitaitoiset ja kokeneet asiantuntijat pystyvät arvioimaan oikein työn tarpeen ja monimutkaisuuden, he valitsevat oikeat materiaalit, kutsuvat oikeat asiantuntijat. Jos rahastoyhtiö työskentelee useiden talojen kanssa, niin myös työ- ja palvelukustannukset ovat mahdollisia. Kommunikaatio rahastoyhtiön kanssa on kuitenkin usein vaikeaa, ja jopa pieni tapaus, kuten palanut polttimo, voi olla hankalaa useita päiviä.
Sopimus rahastoyhtiön kanssa: mikä on tärkein?
Tärkein vaihe yhden MKD: n hallintotavan luomisprosessissa on kehittää ja tehdä sopimus rahastoyhtiön kanssa. Sopimuksen sisältö määrittelee vuokralaisten ja rahastoyhtiön välisen tulevan suhteen, mukaan lukien mahdollisuus irtisanoa sopimus, jos talon kunnossapitotoiminnot suoritetaan epäreilusti. Sopimuksen tekstissä on ilmoitettava kaikki talon kiinteistöt, rahastoyhtiön edellyttämien töiden ja palvelujen tyypit ja tiheys, kaikkien omistajien suorittamien maksujen määrä ja ajoitus. Sopimuksessa voidaan määrätä myös menettelytapa, jolla asukkaille ilmoitetaan tehdyistä töistä. Jos tätä ei tehdä, omistajien tulee saada raportti kerran vuodessa.
Miksi MCD: n neuvosto kerätään?
Toinen vuokralaisten vastuu tulee taloneuvoston valintaan siinä tapauksessa, että vaihtoehto rahastoyhtiölle valittiin MCD: n hallintotavoista. Itse asiassa neuvoston päätehtävänä on muotoilla ehdotuksia ja valvoa tehtävää työtä. Omistajakokouksessa neuvoston jäsenet tekevät ehdotuksia siitä, mitä on korjattava, mitä huoltotöitä voidaan jatkaa seuraavalle vuodelle ja jotka vaativat kiireellisiä toimenpiteitä, kenelle ja mihin tarkoitukseen on mahdollista vuokrata yhteistä omaisuutta ja muita MKD: n ylläpidon näkökohtia ja alueella parannusta. Neuvoston tavoitteisiin kuuluu myös sellaisten sopimusten ja sopimusten tutkiminen, jotka ne ehdottavat tekevänsä omistajille talon asukkaiden oikeuksien ja etujen suojelemiseksi. Tarkastelun tulosten perusteella neuvosto antaa päätelmänsä ja suosituksensa kaikista asiakirjoista. Voimme sanoa, että MKD-neuvosto järjestää tärkeistä asioista keskustelun omistajien kokouksissa, on vuorovaikutuksessa hallinto-organisaation kanssa ja seuraa hallintasopimuksen ehtojen täytäntöönpanoa.
MCD-hallinnan eri muotojen plussat ja miinukset
Jos suoritamme vertailevan kuvauksen MCD: n valvontamenetelmistä, voimme tehdä seuraavat johtopäätökset. Periaatteellinen ero on, että suora hallinta johtaa kaikkien asioiden ratkaisemiseen talon asukkaiden toimesta. Kaksi muuta tapaa hallita MKD: tä antavat vastuun taakan siirtämisen HOA: n päällikön tai johtavan organisaation johdolle. Toisaalta riippumattomassa hallinnassa on mahdollista käyttää rahaa liikkuvammin ja mukauttaa työn ja palvelun valinta joustavasti nykyiseen tilanteeseen. Taloa suoraan hallinnoivat asukkaat voivat jopa merkittävästi vähentää talon korjaus- ja ylläpitokustannuksiaan valitsemalla urakoitsijat toiveidensa perusteella töiden ja palvelujen kustannuksista.
Tässä tapauksessa rahastoyhtiön kanssa tehdyn sopimuksen erottuva piirre on ammatillisten palvelujen vastaanottaminen lain vaatimusten mukaisesti. Vuokralaisia hoidettaessa tai HOA: n muodossa erityiskoulutetut ja taidot omaavat ihmiset eivät aina osallistu talonhuollon järjestämiseen, joten henkilöstön kouluttamiseen asumis- ja kunnallispalvelujen alalla sekä lainsäädännölle voidaan tarvita lisäkustannuksia. Lisäksi hallinto-organisaatioilla on pääsääntöisesti käytettävissä erikoistuneita laitteita, joiden avulla ne voivat tarjota monia palveluita korkeammalla tasolla. Kaikilla MCD: n hallintomenetelmillä on yleensä omat vivahteensa, jotka on otettava huomioon valintaa tehtäessä.
